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Corte di Cassazione, sezione seconda, sentenza del 20 Novembre 2014 n. 24707
Chi intende aprire una attività di Bed and Breakfast utilizzando uno o più immobili all’interno di un condominio può farlo tranquillamente in quanto, come ha stabilito la Corte di Cassazione nella citata sentenza, tale attività non comporta una variazione di destinazione d’uso degli immobili. E non c’è neppure bisogno dell’approvazione dell’assemblea condominiale dato che non si tratta di un’attività che può arrecare pregiudizio agli altri condomini ma anzi connaturale all’uso di civile abitazione ordinariamente previsto per le singole unità immobiliari in esso contenute.
Come già detto, a dare il via libera a un fenomeno in costante crescita è la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 24707/2014 secondo cui le attività di bed and breakfast e di affittacamere non comportano un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e non possono determinare danni per gli altri condomini.
Nel caso preso in esame dai giudici di Suprema Corte, un condominio aveva citato in giudizio i proprietari di alcuni appartamenti per aver esercitato attività di bed and breakfast in violazione del regolamento condominiale e chiesto di bloccare le attività di B&B facendo appello a una disposizione del regolamento in base alla quale sarebbe stato vietato destinare appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato. In primo grado il Tribunale aveva bloccato le attività ma la sentenza è stata poi ribaltata in Corte d’appello con una decisione confermata poi dalla Corte di Cassazione.
Correttamente i giudici di merito avevano anche evidenziato come la destinazione a “civile abitazione” fosse proprio un presupposto per potervi svolgere un’attività di bed and breakfast”.
Nella parte motiva della sentenza la Corte afferma che è sì facoltà dei regolamenti condominiali, adottati in via di accordo tra i condomini, prevedere limitazioni alle destinazioni d’uso degli appartamenti, ma che tali limitazioni devono essere espresse, non potendo desumere in via interpretativa alcuna limitazione aggiuntiva, in altre parole il regolamento deve contenere espliciti divieti in merito.
È opportuno ricordare che sulla questione è intervenuta la Corte Costituzionale con sentenza n. 369/2008, dichiarando l’incostituzionalità di una norma regionale (nella specie, regione Lombardia) che subordinava l’apertura di un B&B all’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
La Corte ha, altresì, sancito che non possono essere poste limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le stesse non vengano specificamente previste e approvate nei singoli atti d’acquisto o nel regolamento di condominio.
Per un approfondimento vedi anche:
Testo della sentenza Corte di Cassazione n. 24707/2014
In pubblicazione a breve: Aprire un Bed&Breakfast, norme e condizioni.
Avvocato Amilcare Mancusi 